深圳卖掉十年来最多土地,房企想拿依然靠抢且要赌

本文来自微信公众号“地产一条”

贵、少、竞争激烈却不得不抢,这是开发商们在深圳土地市场中的共同感受。

“别的城市拍地,以百万(元)做竞价单位,在深圳,竞价单位是千万甚至是亿,即便这样,这么多家开发商抢,我们也不一定能拿到地。”李磊告诉一条君。

李雷作为一家外来开发商的投拓总,参与了深圳今年所有的宅地拍卖,在同各家开发商激烈竞后争,为公司夺得了一宗地块。仅这一宗地块,也足以令公司振奋。

“开发商在其他城市,它可能有数十万平方米甚至数百万平方米的土储,而在深圳,能有几万平方米的土储,已经很了不起。”李雷称。

2020年,深圳供应了十年以来数量最多的宅地。据深圳中原统计的数据显示,深圳全年供应31宗住宅用地(含深汕合作区),比2019年多出19宗;吸金800.72亿元。

深圳供应的31宗宅地里,有14宗被深圳市人才安居集团或其所属区级公司所拿,剩余17宗宅地由各家开发商竞得。而800.72亿元的土地出让金中,人才安居集团花费了98.45亿元,剩余700多亿元则由开发商们贡献。

贵、少、竞争激烈却又不得不抢,成为开发商们在深圳土地招拍挂市场中的共同感受。

即便深圳土地贵且少,仍不妨碍开发商们的趋之若鹜。深圳楼市,仍是四个一线城市中最为火热也最为安全的城市。

据国家统计局数据显示,今年1月至11月,深圳有8个月二手房住宅销售价同比上涨超过10%。

深圳中原统计的数据也显示,今年11月,深圳住宅网签达到6296套,环比大涨36.4%,这已经是深圳连续4个月成交量超过4000套。

从龙华到宝安,从前海到光明,处处是打新的热土。

开发商们去年拍下的土地,今年不少已摩拳擦掌准备入市;今年拍下的土地,也早已在拍地当日便准备动工,预备来年马不停蹄的实现入市。

“时间就是金钱,效率就是生命“,38年后,这句话仍在深圳楼市里上演。

“举牌一次,心痛一次”

12月16日,深圳2020年最后一场土拍收官,三宗土地共揽金42.7亿元。

其中,开发商争抢最激烈的是位于龙岗坂田的G03506-0014宗地,该宗地距离10号线华为站约600米,建成后商品房的销售均价不高于5.93万元/平方米。

该宗地竞拍时,有超过12家房企参与竞拍,分别有华发、招商、中海、联发、越秀、龙光、华润+TCL、碧桂园等。

该宗地竞拍时很快便达到25.48亿元的最高限价,开发商举牌速度之快,屏幕更新甚至跟不上主持人的报价,仅仅17轮后,便达到最高限价。

真正焦灼的环节在竞拍只租不售人才住房面积,从竞拍人才房面积开始,竞拍的速度慢了下来,即便如此,开发商轮番举牌的过程中,主持人调高过竞价幅度,叫价由每次200平方米增加到500平方米。

经过68轮对人才住房面积的竞拍后,该宗地最终由联发以最高限价25.48亿元,配建3.71万平方米只租不售人才住房面积,可售楼面价达5.04万元/平方米的价格竞得。

在土拍现场的李磊,只举过数次牌,竞拍后半段选择放弃。“地段很好,然而联发拍的价格我们做不了,太贵了,账算不过来。拍地嘛,每次竞拍到后面,举牌一次都心痛一次,你越是举牌,你在这宗地能赚得的利润就越少,大家心里都有考量,不然谁舍得不要。”

联发竞得的这宗地块,可售楼面价与最高售价之间,仅相差约9000元/平方米,还需覆盖资金成本、建安成本、人工成本等,利润空间极小。

不过,该宗地毗邻万科城和雪象花园,周边还分布着华为坂田园区和其他科技园工业园区,虽无大型商业,但周边临街店铺密集,小商圈较多,生活气息浓厚。

二手房方面,周边最大的社区有万科城系列,1-4期的挂牌均价为6.9-7.3万元/平方米,如果到时该地块所建的商品房销售均价不得高于5.9万元/平方米。未来一二手倒挂就已经相差了近1-1.4万元/平方米。

可以预见的是,该宗地建成入市后,未来热度不会太差。

深圳楼市的火热,成为开发商拍地的底气。

乐有家研究中心监测显示,11月深圳网签6296套一手住宅,环比上涨36%。这是时隔多年,深圳新房月度成交首次超越二手房成交。受11月新房销售走好影响,目前深圳一手住宅去化周期再度降低至6个月。

光明是今年出让宅地数量最多的区域,出让数量高达5宗,同时,也是今年最火热的区域。

乐有家数据显示,光明11月再度拿下全市一手住宅网签量第一的宝座,网签1651套,环比上涨17%;宝安以1376套排名第二,环比上涨228%;龙华1269套排名第三,环比上涨36%。

事实上,光明、宝安、龙华这三个区域今年但凡有宅地出让,无一不被开发商争抢。

昂贵的土地也让开发商加快了建设的步伐,再度上演“深圳速度”。

今年总价最高的宅地被本地房企龙光摘得。5月时,龙光以总价115.9亿拿下一宗前海稀有的居住用地,溢价率45%,楼面价6.32万元每平方米,如果去除人才房面积,可售楼面价约8.3万/平方米。

龙光拿地当晚,有媒体报道称:在地块现场,龙光开始动工。

目前,这宗被龙光拿下的前海地块已预备入市,项目名为龙光前海天境。前海天境也被认为是继华润润玺后的下一个“网红”打新盘。

有中介告诉一条君:“前海天境有名额一定要买,现在入市才10万/平方米,以前海的规划和发展速度,未来很有可能涨到20万/平方米,比润玺升值空间大很多。”

万科拿下尖岗山地块的当晚,地块便准备动工。

深圳去年出让的10宗用于建设普通商品住房的宅地中,除了天健前海地块仍在建设中外,其他项目如龙光玖悦台、越秀和樾府、中海寰宇时代、电建洺悦府等均已入市。

李磊认为:“在深圳市场拿地并不赚钱,最后的回报率大概在2%到3%,但深圳市场安全,现在规模前二十的房企,如果在深圳没有土储,那么全国布局里,你最重要的一部分板块就缺失了。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,中国的房地产市场越来越分化,安全边际也越来越有限,在这种局限的情况下,能在大湾区布局,尤其是在深圳,项目布局的安全系数会较高。。

毕竟,想要进入深圳市场,昂贵的门票和稀缺的土地,留给开发商的机会不多了。

保障房供应提速

建设“保障房”成为深圳住房改革探索的重要方向,深圳也加大了保障房用地供应,这是今年深圳土地市场最为明显的变化。

5月初,深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》显示,年内计划供应1200公顷建设用地,与2019年计划供应量持平,其中居住用地为293.2公顷。居住用地中,保障房和商品房的比例为57:43。

今年深圳最后一场土拍,福田罕见入市一宗宅地。该宗地最后由福田人才安居以2.46亿拿下,用于建设可售人才住房。

地块最高相邻的社区赛格景苑和翔名苑均价分别为11.2万/平方米和14.6万/平方米,而该地块最高销售价格,单价不高于6.01万/平方米。

2020年,在土地招拍挂市场中,安居集团频频出现,前后踏进深圳土地交易中心的大门14次,花费98.45亿元。虽然安居集团拿地资金并不多,但拿地数量而言,安居集团占到了全年的45%。

未来,深圳人才安居集团对外供应的可售或可租安居住房无疑将有很大变化。

2018-2020年,深圳建设筹集各类住房需要达到42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。基于新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%的“政策指标”,未来保障房类型的住房将达到深圳住房供应的60%。

8月28日,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上称:“新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

不过,有分析人士认为,从新加坡经验来看,其住房保障计划的成功依托于两大要素:一是大量的住宅土地供应,二是低廉且稳定的售价。深圳目前并不具备这样的条件。

近十年,深圳住房供应始终处在较低水平,且整体看是下跌趋势。

中国指数研究院的数据显示,2019年,深圳全市共计推出商品住宅437.77万平方米,供应面积同比增长15.1%,经过两年的持续增长,全市商品住宅供应量才恢复至2016年的水平。

伴随着显著的住房供应矛盾,是深圳连连走高的房价。

根据中指研究院百城价格指数,2020年10月份,深圳住宅均价为5.42万元平方米,位列全国第一。

据中原指数显示,深圳二手住宅房价已连续15个月上涨,11月全市二手住宅成交均价破7万元/平方米,为7.04万元/平方米,环比上升1.8%。

据国家统计局数据显示,今年1月至11月,深圳有8个月二手房住宅销售价同比上涨超过10%。

居高不下的房价,一二手房的严重倒挂,都让深圳楼市中,投资客与刚需客的角色暧昧不清。

有业内人士认为:“深圳市场中,购房者投资需求与住房需求兼有。购房者买房看得不止是自住需求,还有未来深圳房价升值的潜力,这也使得有够买人才房资格的人不一定会去买人才房。他要考虑到他的投资需求,买商品房肯定更有潜力。现阶段,商品房供应量不足,房价只会进一步攀升。”

深圳中山中原总经理玉家雄告诉一条君:“安居集团为了平衡深圳整个长期住宅供应的问题,会在市场不断拿地做人才住房,至于真的能否做到平抑深圳房价,只能说尽力而为。”

今年4月深圳市住建局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》,目前该市居住用地仅占建设用地的22.6%,低于国家25%-40%的标准。

为此,深圳市住建局在“十四五”期间的用地供应上也做了一些调整,住宅用地占建设用地的比例,过去40年来的占比是22.1%,从“十四五”开始提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年提高到30%,以此来补短板。

未来,深圳无疑会加大对于居住用地的供应,然而房价压力仍将是考研深圳的一大问题。

(文中李磊系化名)

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